Met dit artikel hoop ik u van dienst te zijn om tot een waardevolle investering over te kunnen gaan. Met name is dit artikel bedoeld voor potentiële kopers uit België, zowel privépersonen als vastgoedinvesteerders en beginnende vastgoedmakelaars. De focus ligt op de Belgische en Bulgaarse checklist en een vergelijking van de mogelijkheden. De hieruit voortvloeiende aanbevelingen kunnen in geen enkele zin het advies van professionals vervangen, maar de gratis checklist is zeker aan te raden om u op dit gebied te informeren. Wat ik altijd verkondig in alle publicaties over de vastgoedmarkt in Bulgarije, is dat men het beste dichtbij huis in België vastgoed kan aankopen als er sprake is van een lening van de bank. Maar in het geval u nog 40 à 50.000 over heeft om te besteden, dan is het de moeite waard om dat geld te investeren. Op die manier gaat uw spaargeld niet verloren als gevolg van inflatie. Als u op dezelfde lijn als ik zit, dan is het een goede optie om te gaan beleggen in een woonhuis of ander vastgoedobject. De checklist die voor Bulgarije geldt, is vergelijkbaar met die in België afgezien van het feit dat het minder geld kost in Bulgarije, maar dat daarentegen de vastgoedmarkt in België wel zekerder is.

Checklist voor aankoop van een object of woning

Ten eerste moet u zich als koper kunnen identificeren. U heeft daarvoor een kopie nodig van uw identiteitskaart (voor-en achterzijde), zowel wat betreft natuurlijke personen als vertegenwoordigers van vennootschappen. Als u in eigen persoon koopt, dan is het vrij eenvoudig. Als u echter samen met uw echtgenote een aankoop gaat doen, dan wordt er gekeken of er sprake is van wettelijk of feitelijk samenwonenden. Het breukdeel van de ander die bij de koop betrokken is, kan variëren en hoeft niet altijd de helft te bedragen. Als u tot aankoop overgaat met andere personen dan naaste familie, dan komen de volgende vragen aan de orde:

• Zijn alle kopers daadwerkelijk aanwezig bij de transactie?
• Zijn in alle andere gevallen de betreffende volmachten rechtsgeldig?
• Heeft geen van de partijen te maken met een situatie waarbij een beperking van zijn handelingen is opgelegd door een maatregel zoals handelingsonbekwaamheid, collectieve schuldenregeling of faillissement, etc.?

Met dit soort vragen moet u rekening houden, zowel in België als in Bulgarije, als u niet in de problemen wilt komen door het ontbreken van handelingsbevoegdheid of doordat er sprake is van een collectieve schuldenregeling of faillissement. Als u een bedrijf gaat aankopen, moet u controleren of er sprake is van btw- plicht en zo ja, onder welk nummer. U moet verder nagaan of er in de afgelopen vijf jaar een transactie met een bepaald object heeft plaatsgevonden. In Bulgarije wordt er vaak een slapende vennootschap opgericht, waarbij geen BTW afgedragen wordt als het om vastgoedactiva gaat. Zowel in België als in Bulgarije kunnen de partijen soms profiteren van belastingvoordelen. Dit kan steeds veranderen. Daarom is het aan te raden om dit vooraf met een fiscaal jurist te controleren. In België kan een koper een beroepsverklaring (bijv. voor een vastgoedhandelaar) krijgen, waarmee u in aanmerking komt voor een vermindering van registratierechten of voor belastingaftrek of voor teruggave wat betreft registratiebelastingen. In die gevallen dat men volledige belastingaftrek kan krijgen of in aanmerking komt voor een teruggave van 3/5 deel, geldt dat er sprake is van een wederverkoop in Bulgarije binnen 2 jaar over een periode van 5 jaar. Men hoeft geen belasting te betalen onder voorwaarde dat het een eenmalige koop is.

Checklist voor de woning

• Hoe ziet de woning eruit? Hoe is het gesteld met zaken als lichtinval, uitzicht en ligging?
• Hoe groot is de afstand van voorzieningen als winkels, scholen en ziekenhuizen?
• Is alles het gehele jaar geopend? (Dit is van belang in toeristische regio’s)
• Zijn er extra kosten verschuldigd voor aansluiting op openbare voorzieningen?
• Zijn er in de omgeving recreatiemogelijkheden voor het gezin?
• Zijn er arbeidsmogelijkheden? Zijn er bijv. fabrieken, een haven of industriegebieden in de buurt?
• Hoe is het gesteld met geluidshinder en luchtverontreiniging?
• Hoe is het met sociale voorzieningen in de directe omgeving?
• Hoe is de bouwtechnische staat?

Met de volgende bindende omstandigheden en clausules voor koop moet men rekening houden:

• De juiste ligging en kadastrale gegevens van de tenaamstelling van eigenaar en kadastraal uittreksel.
• Verkrijgt men bij koop de volledige eigendom? Is er soms nog sprake van vruchtgebruik? Gaat het om het blote eigendom?
• Hoe is de aankoopprijs opgebouwd? Worden er extra kosten in rekening gebracht? Is prijs meer dan 7/12 deel van de totaalprijs? Hoe zal de betaling geschieden? En aan wie: verkoper, notaris of vastgoedmakelaar? Hoe groot is het voorschot dat in rekening wordt gebracht en op welke manier moet deze worden voldaan? Men moet ook nagaan of het niet om verdachte gelden gaat in het kader van de geldende wetgeving omtrent witwaspraktijken.
• Behoren tot de verkoop ook roerende goederen zoals meubilering of groenestroomcertificaten, etc. en zijn deze in de prijs inbegrepen? Wie draagt welke kosten die voortvloeien uit de verkoop?
• Is er sprake van erfdienstbaarheden, recht van opstal, beperkt recht van doorgang of afsluitingen, rooilijn, onteigening of nakende onteigening?
• Zijn er huurovereenkomsten? Wat zijn de bepalingen van een eventuele huurovereenkomst? Is de huurovereenkomst rechtsgeldig? Moet de huurovereenkomst overgenomen worden door de nieuwe eigenaar of niet? Voorziet de huurovereenkomst in een geldig uitzettingsbeding? Is het mogelijk de huurovereenkomst te beëindigen? Zijn er bepaalde mogelijkheden om het huurcontract te ontbinden en zijn deze contractueel uitgesloten? Moet er een plaatsbeschrijving worden opgemaakt? Zijn er bepaalde gebreken?
• Moet de huurder gecompenseerd worden voor vrijwillig afstand doen van huur of voor verbeteringen die door de huurder aan het object zijn uitgevoerd en hoeveel bedraagt de compensatie?
• Wat is het bestemmingsplan? (informeer hiervoor bij de gemeente)
• Moet er bij koop BTW afgedragen worden, is er sprake van overdrachtsbelasting?
• Is er een postinterventiedossier?
• Zijn alle nutsvoorzieningen aanwezig? Is er een ondergrondse of bovengrondse elektriciteitsvoorziening?
• Wat voor soort verwarming is er aanwezig? Is ere een conformiteitsattest voor de mazouttank of dergelijke? Is er soms een proces-verbaal opgemaakt naar aanleiding van een inspectie van de elektrische installatie? Is er een energieprestatiecertificaat? Dit is standaard in België, maar in Bulgarije is dit nog niet gereglementeerd.
• Wat is de hypothecaire toestand? Is er een hypothecair mandaat? Zijn er schulden of hypothecaire beschrijvingen, beslagen of bepaalde zakelijke lasten?
• Valt het verkochte object onder monumentenbescherming of is het pand zelf aangemerkt als gemeentelijk of rijksmonument? Is er sprake van beschermd stads- of dorpsgezicht of cultuurhistorisch landschap?

Status van verzekeringen:

• Is het pand verzekerd tegen brand en aanverwante risico's en tot hoe lang houdt de verkoper zijn polis aan (normaal tot aan de notariële akte)?
• Is het object gelegen in een risicozone voor overstroming en/of in een overstromingsgevoelig gebied?
• Is er een stedenbouwkundig uittreksel? Is er een omgevingsvergunning afgegeven voor het verrichten van stedenbouwkundige handelingen en/of is er een geldige bouwvergunning?

In geval van mede-eigendom is ook hetvolgende van belang:

• Wat zegt de basisakte en de regelgeving inzake mede-eigendom (is een partïele koop / verkoop wel toegestaan of is het verboden?)
• Wat zegt het reglement van de vereniging van eigenaren? Wat staat er in de statuten? Wanneer was de laatste vergadering en wat werd daarin beslist? Hoeveel bedragen de kosten en hoeveel moet er bijgedragen worden? Wie is de beheerder van het fonds en wat wordt ermee bekostigd? Krijgt de koper een volmacht voor de volgende algemene ledenvergadering? Wordt de door de koper gewenste bestemming niet uitgesloten door het reglement van de vereniging van eigenaren?
• Werd er voor de woning of het appartement een conformiteitsattest afgegeven?
• Is er voorzien in een adequate brandbeveiliging, zoals plaatsing van rookmelders?
• Is er een clausule opgenomen voor bemiddeling van een vastgoedmakelaar? Hoeveel bedraagt de courtage?
• Wat betreft het aspect van bodemverontreiniging; Is er een bodemverklaring of is er een rapport opgesteld naar aanleiding van een uitgevoerd bodemonderzoek, waarin beschreven is wat de aard en mate is van eventuele bodemverontreiniging? Heeft er al een vooronderzoek plaatsgevonden met aanwijzingen voor een mogelijke bodemverontreiniging?